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地積測量図を法務局で取得する方法と見本を元に見方を説明!

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不動産取引で土地を売買する際などによく参考図面として用いられる「地積測量図」ですが、あなたは地積測量図がどういう物か知っていますか?

今回は「地積測量図って名前は聞いたことあるけど良くわからない。」や「法務局に保管されている図面だというのは分かるけど公図とは違うの?」というような方を対象に以下の内容について丁寧に解説します。

この記事の内容
  • そもそも地積測量図という図面がどういうものなのか
  • 地積測量図を法務局で取得する方法
  • なぜ、自分の土地の地積測量図が存在しないのか
  • 見本を元に地積測量図の見方の解説法改正ごとに変わる地積測量図の歴史と、どの時代以降の地積測量図が正確なのか

この記事を読めば、地積測量図について一通り理解出来き、不動産売買時の判断材料の一つに地積測量図を利用することも出来るようになります。

誰でも分かるように解説しますので、肩の力を抜いて読み進めてみてください。

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地積測量図とは何?

一言で言って、地積測量図とは土地の面積つまり地積が分かる図面のことです。

そもそも、地積測量図は以下のように定義されています。

一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。

出典:不動産登記令第2条第3号

読んで字のごとく、土地の面積である「地積」「測量」した結果を示した「図面」ということであり、法務省の管轄で管理する公の「図面」「地積測量図」です。

地積測量図を見ることでその土地の面積と境界点の位置や寸法が分かります。

そして、地積測量図を元に現地に境界点を復元することが可能です。

地積測量図は公図とは違い、公図よりも優先されます

法務局で管理されている土地図面は地積測量図の他に公図という図面があります。

ただし一般的に法務局にある図面と言われれば、それは地積測量図の事を指しています。

一方、公図のことを地図と言ったりします。

よく、公図を根拠に土地の境界を主張する土地所有者がいますが、公図はあくまで土地の位置関係を表したものに過ぎず、一番優先されるのは地積測量図です。

公図の寸法って結構いい加減なことが多く、実際は土地と土地が隣接しているのに公図で確認すると隣接していないように見えたりすることがあります。

ですので、地積測量図と公図は必ずしも一致しないことがあり、優先されるのは地積測量図であることを覚えておいて下さい。

法務局に保管される地積測量図は誰でも閲覧、取得が可能

地積測量図は法務局に保管されており誰でも取得が可能です。

取得方法は2種類あり、直接法務局に出向き取得申請をする方法

もしくは、登記情報提供サービスというインターネットサービスを利用してオンラインで取得する方法があります。

2種類の取得方法
  • 法務局で取得する
  • 登記情報提供サービスでオンライン取得する

法務局で取得する場合、料金は450円

まず、自ら法務局に出向いて取得する方法です。

ここでは、その法務局が管轄する地区以外の日本全国の地積測量図も取得可能です。

取得の際はこのような緑色の「地図 地積測量図等の証明書 閲覧 請求書」という申請用紙に必要事項を記載して申請をします。

地図 地積測量図等の証明書 閲覧 請求書
地図 地積測量図等の証明書 閲覧 請求書
必要事項
  • 請求人欄…請求者の住所・氏名
  • 種別…土地にレ点でチェック
  • 所在地を市区町村から地番まで記載(住所ではなく地番です)
  • 請求通数…一枚なら「1」
  • 下の段の証明書にレ点でチェック
  • 地積測量図・土地所在図にレ点でチェック
  • 最新のものにレ点でチェック

一つの土地でも作成日の異なる複数の地積測量図がある場合が多々ありますので、その際は必ず最新のものを取るようにして下さい。

なぜなら、新しい地積測量図のほうが信頼性が高いからです。

以上が記載出来たら、申請窓口に提出して数分待ちます。

申請にかかる費用は450円で収入印紙で支払います。

なお、収入印紙は法務局内の収入印紙売り場にて購入が可能です。

収入印紙の貼り付けは地積測量図の引換時に貼り付けるため、職員の支持があるまで貼らないようにします。

順番が呼ばれると薄緑色の専用用紙に印刷された地積測量図が手渡されます。

  • 「地図 地積測量図等の証明書 閲覧 請求書」という申請用紙で申請。
  • 料金は収入印紙で450円
  • 法務局の利用可能時間は平日の8:30から17:15まで
  • 法務局は基本的に駐車場完備で無料

登記情報提供サービスを使ってオンラインで取得

登記情報提供サービスを利用する事で、オンラインで地積測量図のPDFデータを取得することが出来ます。

会員登録をせず一時利用することも可能で、費用は364円で、クレジットカードで支払います

PDFファイルでの取得になるため、紙媒体には自分で印刷することになります。

法務局で取得する地積測量図との違いは以下の通りです。

  • 法務局…薄緑色の専用用紙に複製防止の透かしが入ります。そして、取得した法務局の記載と登記官の印鑑が押されます。
  • ネット…普通紙等に自分で印刷をする。登記官の印鑑なし

その為、一部の公的機関で地積測量図を提出する場合、法務局で取得したものを提出するよう指示される場合があります。

法務局で取得した地積測量図の方が偽造はしずらいですから。

なお、ネットで取得するための詳しい利用方法はこちらをご覧下さい。

  • ネットではPDFデータ化された地積測量図を取得し、普通紙等に自分で印刷する
  • 料金はクレジットカード払いで364円
  • 登記情報提供サービスでの取得可能時間は平日の8:30から21:00まで
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過去に測量をしたのに地積測量図がない場合もある

ここまで読んで地積測量図を取得しようとして、

「あれ?うちの土地は昔、測量をしたはずなのに地積測量図がない。って言われたことがある。」

と疑問に思う人がいるかも知れません。

そうなんです。例え過去に測量をしたとしても、法務局に地積測量図がない場合があります。

それは、測量をしたからと言っていつでも自由に法務局に図面を納められるわけではないからです。

地積測量図は、ある一定の条件を満たした場合に限り法務局に納めることが出来るのです。

その条件とは以下のような登記作業です。

地積測量図を添付する登記
  • 土地表題登記…新たに地番をふる登記。
  • 土地分筆登記…土地を分ける登記。
  • 土地地積更正登記…土地の面積を訂正する登記。

地積測量図はこの登記をする場合に限り添付図面として法務局に提出することができます。

そして、これらの登記をするには、測量だけでなく以下のような手順を踏む必要があります。

地積測量図が作成され法務局に納められる流れ

①土地家屋調査士が土地を測量し、現況測量図を作成する

例えば、あなたが自分の土地を土地境界の専門家である土地家屋調査士に依頼をして測量したとします。

土地家屋調査士は、あなたの土地に古くからある境界杭やブロック塀の形状、さらには隣地の地積測量図などを参考に面積が載った図面を作ったとします。

ただ、この時点では、この図面はあくまで現在の状況、つまり現況を測量した図面という意味で「現況測量図」などと呼ばれます。

一見自分の土地の面積が決まった様に思えますが、この時点でまだ土地の面積は決まりません

なぜなら、その境界線はまだ隣接地土地所有者が認めた訳ではないからです。

②現地立会いをし、境界確認書(所有権界)を作成する

そうなんです。土地家屋調査士が作成したとは言え、現況測量図まだ隣接地土地所有者の方が認めていません。

いわば独りよがりの図面です。

もしかしたら、その境界杭はあなたの祖先が隣地の了承なしに勝手に入れた杭かもしれません。

はたまた、自分はブロック塀の外側が境界線だと思っていたとしても、隣地の方は「いいや。内側だ」と言い張るかも知れません。

まずは「境界立会」という話し合いの場が必要です。

そこで、土地家屋調査士が作成した「現況測量図」などを元に、現地で境界立会をし、お互いが納得した上で「境界確認書」という書類に印鑑を押し双方に取り交わします。

この作業が完了して初めてお互いが認め合った境界である「所有権界」が決まります。

③現況測量図を元に実測図を作成する

この一連の流れを、公道を含め隣接する土地すべてで行うことで、土地家屋調査士は面積が不確定だった「現況測量図」をほぼ確定したしたことを示すする「実測図」という名前の図面を作成することが出来ます。

この「ほぼ確定」というのがポイントです。

なぜ、「ほぼ」なのかというと当事者同士で決めた境界線ではありますが、この時点ではまだ登記を出す前なので法務局が認めた境界線ではありません

法務局が境界線として正式に認めるまでは公に認められた境界線とは言えません。

そのため、登記申請をし、地積測量図を法務局に納める手順に進みます。

④登記申請時に地積測量図を添付する

お互い同士が認めた境界線を「所有権界」というのに対し、法務局が認める境界を「筆界」などと呼びます。

「筆界」は言わば法務局がお墨付きを与えた境界線です。

※読み方は「ひっかい」や「ふでかい」と読みます。

2種類の境界線の呼び方
  • 所有権界…当事者で決め、まだ公には認められていない境界線
  • 筆界…法務局が認め、公の場で通用する境界線

この筆界を決めてもらうために、登記申請をし添付資料である地積測量図を提出し法務局のOKをもらう必要があるのです。

通常、土地家屋調査士は実測図を作成する際には何かしらの根拠や過去の地積測量図などの図面との整合性を図ったうえで作成しているため、実測図の所有権界をもとに地積測量図を作成すればそれが筆界として法務局も認めます。

ところが、整合性が取れていなかったり、所有者の主張する境界線があまりにも常識的に考えられない位置にある場合、法務局はOKをだしません

この「法務局がOKをすること」すなわち、登記があがった時点で地積測量図が法務局に納められ、一般に筆界として公開されるのです。

ただし、これらの登記をする際に地積測量図を添付する義務が生まれたのは最近になってからですので、過去に登記をしていたからといってそれが古ければ地積測量図が存在していない可能性が大いにあるのです。

以上の理由から登記が最近行わていれば、地積測量図が存在し、境界確定が終わってい土地であると言えます。

逆に言えば、隣接地すべての境界確定が終わっていないと、地積測量図も作れず、登記も出来ないと言えます。

  • 法務局に地積測量図がない理由…過去に測量していても、最近、登記が行われていないため。
  • 最近の地積測量図が存在…境界確定が終わっている可能性が高い。
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現在の地積測量図の見本

それではここから、現在の地積測量図に記載されている事項や見るべきポイントを解説していきます。

地積測量図はある程度のフォーマットが決まってはいますが、方位記号などのデザインなどは作成者ごとに違いがあります。

必須事項としては以下のようになっています。

  1. 地番区域の名称
  2. 方位
  3. 縮尺
  4. 当該地の地番および隣接地の地番
  5. 地積およびその求積方法
  6. 筆界点間の距離
  7. 国土調査法施行令2条1項1号に規定する平面直角座標系の番号又は記号
  8. 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
  9. 境界標(筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいう)があるときは、当該境界標の表示
  10. 測量の年月日

出典:地積測量図 – Wikipedia

見本はこちら
地積測量図 見本(平成27年)
現在使用される地積測量図の見本 (画像クリックで拡大)

上の見本は、もともと「(旧)854番136」の土地を「854番136」、「854番214」、「854番215」の3筆に分筆登記した際に添付された地積測量図です。

なお、土地の数え方は「〇〇筆(ひつ・ふで)」と数えます。

それではそれぞれの項目について見ていきましょう。

①地番と土地の所在

図面枠の右上一段目に地番、二段目に所在地が記載されています。

地番は「〇〇番〇〇」の場合、「〇〇-〇〇」などのようにハイフンで区切られています。

土地の所在に関しては、東京都から記載する作成者もいれば、市区町村から記載する作成者います。

②方位記号

どの測量図面もそうですが、方位を表す記号(方位記号)が記載されています。

作成者により様々なデザインがありますが、矢印の先が北を指しており、できるだけ図面上が北になるように調整されています。土地の形状から左右方向が北になってしまうこともありますが、図面下を北にすることはほぼありません。

③縮尺は1/250

土地の形状(区画)は図面の右半分に縮尺250分の1で記載することが一般的です。

土地が大きすぎて収まりきらず、あまりにも左半分にはみ出てしまう場合は500分の1で記載したり、1ページ目に土地の形状、2ページ目に求積表を記載されることもあります。

④当該地、隣接地の地番を明記

土地の形状を示す部分には当該地を中心として、その地番と隣接地の地番が記載されます。

また、隣接地と隣接地の境界線に関してはヒゲ線をひき、大体の位置関係を示されます。

見本の例
  • 当該地…「854-136」、「854-214」、「854-215」
  • 隣接地…「693」、「694-2」、「854-70」、「854-71」、「854-73」、「854-101」

そして、特に注目するポイントが隣接地の「693番」ですが当該地である「854番136」とは点で接しています。

境界線と聞くと線をイメージしますが、この様に点で接している場合も需要な隣接地となります。

この場合、境界点「P7」は「854番136」、「693番」、「694番2」、「854番73」の4者ざかいなどと言ったりします。

⑤地積測量図の左側に座標求積表を記載

図面の左半分に座標求積表という土地の面積を求めた表が記載されます。

昔は土地を複数の三角形に仮分割し、その各三角形の面積を計算、合計するという三斜法による面積計算が主流でしたが、現在は各境界点の位置関係をX軸、Y軸の座標値に落とし込み、座標値から面積を求める座標求積がスタンダードとなっています。

⑥境界線の距離を単位mで記載

境界点間の距離を〇〇.〇〇mのようにメートル表示で最低でも小数第2位(センチ)まで表記します。

今回の場合、15.100など小数第3位まで記載されていますので、ミリまで読み取ることが出来ます。

ただ、後ほど説明する座標値がそもそもミリまでを表しているため、仮に辺長がセンチまでしか表示されていなくても計算でミリまで求めることが可能です。

また、地積測量図は直線中にある境界点の距離を明記する必要ありません

あくまで曲がり部分から曲がり部分までの距離を明記します。

当該地「854番136」と隣接する「854番71」と「854番73」の3者ざかいですが、地積測量図上には境界点の記載がありません。

これはすなわち「854番136」の東側(境界点26907S10からP7まで)は一直線であるということが分かります。

もしかしたら、現地に行くとこの3者ざかいのポイントに境界標識があるかもしれませんが、当該地積測量図に記載の必要はありあません。

⑦国土調査法施行令2条1項1号に規定する平面直角座標系の番号又は記号を記載

これは、専門的で少し難しい話ですので、深く理解する必要はありません。

測量の座標値は以下のように大きく分けて二種類あります。

  1. 世界測地系…全世界共通で位置を特定することが可能な座標系
  2. 任意座標系…作成者ごとに原点が異なる座標系

世界測地系で図面を作成することによるメリットは、震災などで境界標が動いてしまったりそもそも無くなってしまった場合も、正確な位置に復元することが可能です。

ただし、デメリットとしては世界測地系の公共基準点(測量器械を据えるポイント)が当該地の近くにない場合などは遠くから繋げる必要があり、その場合測量費用が高くなることと、世界測地系の座標値は桁数が多いため、管理が面倒になることです。

そのため、地積測量図は原則、世界測地系を使って作成しますが、公共基準点が近くにない場合は各作成者の任意の座標値での作成が認められます。

今回のケースですと「24B.5」、「24B.6」、「24B.14」、「24B.15」が公共基準点です。

下は公共基準点が近くになく、任意座標値を使用している例です。

任意座標を使った地積測量図の見本
任意座標が使われる地積測量図の見本(クリックで拡大)

⑧境界点(筆界点)の座標値

地積測量図には境界点(筆界点)の座標値を載せます。

この測量座標ですが、単位はメートルで少数第3位まで記載されます。

例えば、見本の求積表一番上の行、SM2-1という境界点ですが、X軸が-38451.955、Y軸が-20198.130となっています。

これはつまり、原点0.000からX軸方向に-38km451m95cm5mm行き、Y軸方向に-20km198m13cm0mm進んだ場所がSM2-1というポイントですよ。ということを表しています。

境界点の座標値は座標求積表に記載されているため、絶対ではありませんが別で明記する作成者もいます。

また、それとは別に基準点と引照点と呼ばれる復元に必要な座標値も共に明記します。

余談ですが、数学で習う座標は横がX軸、縦がY軸ですが、測量系の場合、横がY軸、縦がX軸になります。

⑨境界標の種類を表示

当該地に境界標が埋設されている場合、その標識がコンクリート杭なのか、金属標なのか、金属鋲なのかが記載されます。

また、境界点のポイントに建物が越境して建っているなど、構造物があり、物理的に埋設が不可能である場合や、今後工事をする関係で境界標が取れてしまうことが予想される場合は「計算点」として明記されます。

⑩測量の年月日を記載

いつ測量されたのかが図面内に記載され、図面下の枠左側に作成者(通常は土地家屋調査士)の住所・氏名・作成年月日、右側に申請人(土地所有者)の氏名が明記されます。

以上が現在の地積測量図に記載されている事項であり、言わば今のスタンダードです。

一方、法務局で地積測量図を取得すると新しいものから古いものまで取得する事ができます。

地積測量図を見る上で新旧どの時代に作成された地積測量図かというのは、土地を売買する上でかなり重要です。

なぜなら、時代によって地積測量図を作成する上での必須記載事項や境界確定の有無、さらには測量技術が異なるからです。

一言で言って、古ければ古いほど基準が甘く、寸法や面積も信用出来ません

では、どの時代の地積測量図が存在すれば信用出来るのか見ていきましょう。

結論から申し上げれば、信用出来る地積測量図は平成17年3月7日以降に作成されたもので、新しければ新しいほど良いです。

その理由を知るには、地積測量図の歴史を理解する必要があります。

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地積測量図の歴史

以下、法改正など時代ごとに移り変わる地積測量図の歴史とその特徴を簡単に説明します。

~昭和35年3月

この時代、地積測量図は「申告図」と呼ばれており、土地の所有者が土地を分ける際に役場に申告をする図面でした。

図面の目的としては納税申告のために分けた土地の面積を役場に申告するものでした。

そのため、境界標の有無はもちろん、隣接地との立会いは不要で、現地を測量しなくても申告が可能でした。

大まかな土地の形状はわかりますが、境界標の位置関係は現地に埋設されているものを確認するしかありませんでした。

そして役場の保管期限10年と規定されていたため、土地所有者が大切に保管している以外で、現在はほぼ残っていません。

昭和35年4月~昭和41年3月

昭和39年 地積測量図

この時代から、図面を資料として永久的に残そうという動きが強まりました。

図面の名称も「地積測量図」と呼ばれるようになり、保管先は法務局が選ばれました。

現地測量の義務があったわけではありませんが、平板測量と呼ばれる古い測量道具尺貫法という古い単位を使った測量がなされ図面が作成されました。

尺貫法
  • 1間=1.82m
  • 1坪=3.31㎡

当時の測量精度はもちろん悪く、依然として境界標の位置関係は現地頼りでした。

もちろん、図面から現地復元性は考えられていませんでした。

昭和41年4月~昭和52年9月

昭和44年 地積測量図

この頃には役場から法務局への作業が完了し、多くの土地で地積測量図が法務局に現存するようになって来ました。

また、地積測量図をできるだけ正確なものにするという動きが強まり、単位も以前の尺貫法からメートル法に変わる様になりました。

ただ、依然として平板測量が主流で、図面作成も手書きで行われていたため、正確性と信頼性はイマイチです。

そして、この時代は山林などを切り開き宅地を作る宅地造成の需要が高まりすぎた結果、いい加減な地積測量図が多く出回りました。

そのため、現存する境界標を測量したとしても、当時の地積測量図の距離と大きく異なるケースも少なくありません。

この当時の地積測量図に復元性を求めるには無理があります。

以上のことから、この時代の地積測量図も信用出来ません

多くの測量現場で一つの判断材料として捉えられることがほとんどです。

昭和52年10月~平成5年9月

平成4年 地積測量図

昭和52年の法改正により、義務ではありませんが地積測量図に境界標と引照点を明記するように呼びかけられました。

目的としては、地積測量図から現地の境界点を復元出来るようにする事が挙げられます。

どういうことかと言うと、図面をみて境界点が現地のどこのポイントを示しているか特定できるようにする必要があるということです。

また、この時代から隣接地土地所有者と現地立会いをし、境界確認を行った書類を残すケースも出てきました。

測量方法としては、多くの現場でトランシット呼ばれる測量器械の使用が開始されてきました。

トランシットは測量と聞いてあなたが想像するあの器械です。

そのため、正確性図面も存在していますが、一方で依然として巻き尺を使った測量で現地立会も行っていないという、ケースも多々あるため、不正確な図面も多く存在しています。

そのため、例えこの時代の地積測量図があったとしても、現在、面積を確定したい場合もう一度測量をして立会をする事が一般的です。

平成5年10月~平成11年9月

平成7年 地積測量図

平成5年の法改正により、原則として地積測量図には現地にどのような境界標が埋設されているのかを明記するように義務化されました。

そして、座標値を載せた地積測量図も出回るようになりました。

これにより、地積測量図からの復元性も飛躍的に高まりました。

また、立会を厳格化する動きが高まった結果、立会いをしたと言うことを証明する「立会証明書」という書類もよく使われるようになりました。

平成11年10月~平成17年3月6日

平成15年 地積測量図

土地所有者の土地に関する意識が高まった結果、隣接地同士のトラブルが増えて行きました。

そこで地積測量図の作成で、隣接地土地所有者の印鑑証明書を求められるようになりました。

※今現在は印鑑証明書は必要なし

平成17年3月7日以降

平成27年 地積測量図

平成17年の法改正を機に、地積測量図ではより復元性を求められる動きが強まりました。

ポイントは2つあって

①原則として世界測地系を使った公共基準点を使用

先程説明した、世界測地系の座標値を使うことで、日本のどこにどのような土地が存在しているのかを地積測量図を見るだけで復元することが可能になります。これはとても凄いことです。

②原則として全隣接地土地所有者との立会いが必須

地積測量図を作成する際に、原則として当該地の全ての境界線に隣接する土地所有者との立会いが必須となりました。

これにより、立会いなしで土地表題登記、土地分筆登記、土地地積更正登記をすることが出来なくなりました。

このように、様々な制約が生まれたことで、測量する側は大変ですが、一方でかなり信用出来る図面が出来上がります。

現在の地積測量図が存在すれば、例え境界標が吹っ飛んでしまっても、5mm程度の誤差で復元することも可能です。

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地積測量図は新しいものほど測量精度があがり誤差が少なくなっている

以上のことから、新しければ新しいほど信用度があがりますが、あえて目安をあげるならば、

作成年月日から信用出来る地積測量図を見極める目安
  • 平成5年10月~平成17年3月6日…まあまあ参考になる。復元性もある程度保証される。
  • 平成17年3月7日以降…境界立会いが終わっており、境界が確定されているため十分信用出来るケースが多い。復元も十分に可能。

という感じでしょうか。

まとめ:法務局にある地積測量図はとにかく新しい方が信頼できる

いかがでしたか?

一通り、地積測量図の取得方法から、見方そして時代によって地積測量図の信頼性や精度がわかったと思います。

以下に今回のポイントを箇条書きにしました。

  • 土地表題登記、土地分筆登記、土地地積更正登記をしていないと地積測量図がない場合がある
  • 地積測量図を法務局で取得する場合450円、インターネットで取得する場合364円
  • 地積測量図は作成年月日で大きく精度や役割が異なる。新しい方が誤差も少ない
  • 平成17年3月7日以降の地積測量図が存在する場合は境界立会いが終わっており、境界が確定されている

地積測量図を参考にすることでその土地の地積だけでなく、その土地がどの様に分筆されてきたかなど、土地に関する様々なヒントを読み解く事が出来ます。

是非、あなたの不動産取引にお役立ていただければと思います。

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